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    房地產企業土地增值稅的稅收籌劃

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    國家稅務法規是稅務部門征稅的法律依據,企業進行稅務籌劃,首先應立足于國家稅務法規,立足于稅法規定的稅收優惠政策。在房地產稅費中,土地增值稅引人關注,原因一是稅率較高,稅負重,二是籌劃余地較大,可以節省較多稅金支出。
      土地增值稅稅法規定,有下列5種情形之一的,可以享受免征土地增值稅的優惠政策:
      1、納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%。
      2、因國家建設需要依法征用、收回的房地產。因城市規劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產的,經稅務機關審核,免征土地增值稅。
      3、房地產入股免稅。以房地產作價入股進行投資或聯營的,轉讓到所投資、聯營的企業中的房地產,暫免征土地增值稅。
      4、合作建自用房免稅。對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征土地增值稅。
      5、在企業兼并中,對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的,暫免征土地增值稅。
      根據以上的土地增值稅的優惠政策,我們分別策劃以下方案:
     ?。ㄒ唬?ldquo;臨界點”籌劃方案:
      房地產開發公司開發一個項目,總要獲得一定的利潤,而利潤高低又涉及土地增值稅的多少,利潤越大繳稅越多,導致房價越高。因此,如何在行業中做到房價最低、應繳土地增值稅最少、所獲利潤最多是房地產公司應認真考慮的問題,這就涉及到增值稅的“臨界點”。
      “臨界點”:稅法規定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額(轉讓收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額)未超過扣除項目金額20%,免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%,應就其全部增值額按規定計稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點”。
      基本思路:根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策,控制增值額,從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實行四級超額累進稅率,稅率從30%到60%,增值越多、稅率越高。因此,增值額成為稅率的決定因素,土地增值稅籌劃的關鍵點就是合理合法地控制、降低增值額。
      控制增值額,必須從稅法規定的五個扣除項目入手:取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金、財政部規定的其他扣除項目(主要是指從事房地產開發的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發成本之和的20%)。必須主意到,稅法允許扣除的項目比企業自己實際核算中涉及的項目要少,計算增值額時必須以稅法的規定為準。
      稅法規定,納稅人建造普通標準住宅出售,如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%,免予征收土地增值稅;納稅人既建造普通標準住宅,又進行其他房地產開發的,應分別核算增值額;不分別核算增值額或不能準確核算增值額的,其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。房地產企業如果既建造普通住宅,又進行其他房地產開發,分開核算與不分開核算稅負會有差異,這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項目金額。在分開核算的情況下,如果能把普通標準住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內,從而免繳土地增值稅,則可以減輕稅負。
      例如:
      某房地產開發企業,銷售收入為1.5億元,其中普通住宅為1億元、豪華住宅銷售額為5000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為1.1億元,其中普通住宅為8000萬元,豪華住宅為3000萬元。
      1、不分開核算應繳納土地增值稅:
      增值率:(15000-10000)÷11000×100%=36%
      適用稅率:30%
      應納稅:(15000-11000)×30%=1200萬元
      2、分開核算應繳納土地增值稅:
      普通住宅
      增值率:(10000-8000)÷8000×100%=25%
      適用稅率:30%
      應納稅:(10000-8000)×30%=600萬元;
      豪華住宅
      增值率:(5000-3000)÷3000×100%=67%
      適用稅率:40%
      應納稅:(5000-3000)×40%-3000×5%=650萬元
      二者合計:600萬元+650萬元=1250萬元
      如上所述,分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。原因在于普通標準住宅的增值率為25%,已經超過20%,仍須繳納土地增值稅。因此,必須通過進一步籌劃,適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內,從而實現免繳土地增值稅、降低房價(或提高房屋質量、改善房屋配套設施等)的效果,在激烈的銷售戰中取得優勢。我們對上例給出的條件做一點改動,然后來計算土地增值稅的稅負和企業的收益情況。
      3、進一步籌劃后分開核算應繳納土地增值稅:
      進一步籌劃的重點是將普通住宅增值率限制在20%,有以下兩種方法:
     ?。?)增加可扣除項目金額
      假定上例中其他條件不變,只是普通住宅的可扣除項目金額發生變化,使普通住宅的增值率限制在20%,那么可扣除項目金額從(10000-y)÷y×100%=20%等式中可計算出,y=8333萬元。此時,普通住宅免稅、豪華住宅應繳納650萬元,實際總共免稅550萬元;扣除為增加可扣除項目金額多支出的333萬元,企業可增加收入217萬元。增加可扣除項目金額的途徑很多,比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等,使商品房的質量進一步提高。
      但是,在增加房地產開發費用時,應注意稅法規定的比例限制。稅法規定,開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額總和的10%,而各省市在10%之內確定了不同的比例,要注意把握。這是,可以應用第二種方法。
     ?。?)降低房屋價格
      降低房屋銷售價格導致銷售收入減少了,在可扣除項目金額不變的前提下,增值率自然會降低。這一方法是否適當,關鍵在于比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小,從而作出選擇。假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變,仍為8000萬元,要使增值率為20%,則銷售收入從(X-8000÷8000×100%=20%中可求出,X=9600萬元。此時該企業應繳納的豪華土地增值稅為650萬元,節省稅金600萬元,與減少的收入400萬元相比節省了200萬元,比第一種方法少節省17萬元。(因為土地增值稅在計算企業所得稅時可以扣除,對企業所得稅和企業的稅后利潤會產生影響,因篇幅有限,此處不再分析)
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