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    將房地銷售改為股權轉讓籌劃方案

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    例如:某房地產開發公司與某酒店投資公司簽訂協議,建造一座五星級酒店。工程由該房地產開發公司按照該酒店投資公司的要求進行施工、建造。工程決算后,該酒店投資公司購買該酒店,需要支付土地出讓金20,000萬元,房地產開發成本70,000萬元,房地產開發費用4500萬元,利息支出5000萬元,城建稅為7%,教育費附加為3%,銷售價格為140,000萬元。當地政府允許扣除的房地產開發費用,按照取得土地使用權和開發成本金額之和的5%以內計算扣除。
      該房地產開發企業房地產轉讓收入為140,000萬元。應當繳納營業稅:140,000×5%=7000(萬元)。應當繳納城建稅和教育費附加:7000×(1%+3%)=280(萬元)。
      該企業取得土地使用僅支付成本20,000萬元、房地產開發成本70,000萬元。房地產開發費用合計為:(20,000+70,000)×5%+5000=9500(萬元)。房地產加計扣除費用為:(20,000+70,000)×20%=18,000(萬元)。允許扣除項目合計為:20,000+70,000+9500+18,000+7000+280=124,780(萬元)。增值額為:140,000-124,780=15,220(萬元)。增值率為:15,220÷124,780×100%=12.19%,應當繳納土地增值稅:
      15,220×30%=4566(萬元)。
      該企業實際利潤為:140,000-(20,000+70,000)-9500-(7000+280+4566)=28,654(萬元)。應當繳納企業所得稅:28,654×15%=4298(萬元)。該企業的稅后利潤為:
      28,654-4298=24,356(萬元)。
      該房地產開發企業可以根據該酒店投資企業的要求自行開發建設該五星級酒店,該酒店投資企業可以將本來應當按期支付的工程款以借款的方式借給該房地產開發企業。酒店建成以后,該房地產開發企業可以與該酒店投資企業合資成立一家酒店公司,房地產開發企業以該酒店投資入股,占相應的股份。酒店公司成立以后,該房地產開發企業再將其所擁有的股東全部轉讓給該酒店投資企業。假設該酒店的各項建設成本不變,為了與酒店開發企業共享納稅籌劃的收益,該房地產開發企業轉讓股分所得為125,000萬元。這樣,酒店投資企業少支付價款15,000萬元。根據《財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅[2002]191號)的規定,以無形資產、不動產投資入股,與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征收營業稅。對股權轉讓不征收營業稅。該房地產開發企將酒店投資入股的行為不需要繳納營業稅,轉讓股權的行為也不需要繳納營業稅。根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅[1995]48號)的規定,對于以房地產進行投資、聯營的,投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件,將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時,暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的,應征收土地增值稅。該房地產開發企業投資入股可以免征土地增值稅,而其轉讓股權的行為也不需要繳納土地增值稅。該房地產開發企建造該酒店的總成本為:20,000+70,000+4500+5000=99,500(萬元)。轉讓股權所得為:125,000-99,500=26,000(萬元)。應當繳納企業所得稅:26,000×15%=3900(萬元)。該企業的稅后利潤為:26,000-3900=22,100(萬元)。多獲得稅后利潤:22,100+24,356=46,456(萬元)。該房地產開發企業和該酒店投資企業總共減輕稅收負擔:
      15,000+46,456=61,456(萬元)。
    常見問題
    Q : 選擇代理記賬公司記賬報稅安全嗎?
    A : 聚儒財稅是具有代理記賬資質的代賬服務中介機構,嚴格遵守相關國家法律法規及會計制度,建立專屬企業財務檔案庫,對客戶信息進行嚴格保密。
    Q : 代理記賬都要做哪些事情?
    A : 包括每月做帳、出具憑證、報表、賬本、每月每季報稅、編制季報和年報、處理工商稅務問題、規避企業財稅風險等。
    Q : 剛注冊的新公司需要做代賬報稅嗎?
    A : 根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《稅務登記管理辦法》的規定,自領取營業執照后30日內應辦理稅務登記,每個月必須及時向稅務局申報納稅。
    Q : 企業一般要交哪些稅?稅率是多少?
    A : 不同公司所屬行業以及公司規模都不同,具體稅種和稅率要根據實際情況以及公司所在地相關法律法規而定。
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