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房地產企業企業所得稅的稅收籌劃

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(一)外商投資企業的稅收優惠政策
  外商投資企業所得稅法中差異最大、最能體現其自身特點的是所得稅優惠政策。本文把所得稅優惠政策歸納為以下幾個方面:
  1、生產性外商投資企業的稅收優惠
  生產性外商投資企業,經營期在10年以上的,從開始獲利年度起,第一年和第二年免征企業所得稅,第三年至第五年減半征收企業所得稅。
  2、追加投資項目的優惠
  符合下列條件之一的投資者,在原合同以外追加投資項目取得的所得,可單獨計算并享受兩免三減半定期減免優惠:
 ?。?)追加投資形成的新增注冊資本額達到或超過6000萬美元的;
 ?。?)追加投資形成的新增注冊資本額達到或超過1500萬美元,且達到或超過企業原注冊資本50%的。
  3、外國投資者并購境內企業股權的優惠
 ?。?)國投資者按照規定并購境內企業股東的股權,或者認購境內企業增資使境內企業變更設立為外商投資企業。凡變更設立企業的外國投資者的股權比例超過25%的,可以依照外商投資企業所適用的稅收法律、法規繳納各項稅收,并享受各項企業所得稅稅收優惠政策。
 ?。?)外資并購境內企業后,境內公司變更設立為外商投資企業,應該符合“新辦企業”認定標準,從而享受新辦企業稅收優惠政策。根據2006年1月9日,財政部、國家稅務總局發布了《關于享受企業所得稅優惠政策的新辦企業認定標準的通知》,新辦企業的權益性出資人(股東或其他權益投資方)實際出資中固定資產、無形資產等非貨幣性資產的累計出資額占新辦企業注冊資金的比例一般不得超過25%,而外資并購過程中,不管是股權并購還是資產并購,一般均用現金進行交易,非貨幣性交易的可能性幾乎沒有,因此該通知不會對外資并購后“新辦企業”認定產生實質性影響。
  4、再投資退稅
  再投資退稅是指外商投資企業的外國投資者將從企業分得的稅后利潤,再投資于中國境內企業時,對再投資部分已繳納的所得稅給予全部或部分退還。按再投資方式不同,退稅分兩種優惠處理辦法:
 ?。?)部分退稅(40%)
  外商投資企業的外國投資者,將從企業取得的利潤直接再投資于該企業,增加注冊資本,或者作為資本投資開辦其他外商投資企業,經營期不少于5年的,經投資者申請,稅務機關批準,退還其再投資部分已繳納所得稅稅款的40%。
 ?。?)全部退稅(100%)
  外國投資者在中國境內直接再投資舉辦,擴建產品出口企業或者先進技術企業,以及外國投資者將從海南經濟特區內的企業獲得的利潤直接再投資于海南經濟特區內的基礎設施建設項目和農業開發企業,經營期不少于5年的,經投資者申請,稅務機關批準,全部退還其再投資部分已繳納的企業所得稅稅款。
  5、購買國產設備投資抵免企業所得稅
  按核實征收方式繳納企業所得稅的外商投資企業,其購買國產設備投資的40%可從購置設備當年比前一年新增的企業所得稅中抵免。如果當年新增的企業所得稅稅額不足抵免時,未予抵免的投資額,可用以后年度比設備購置的前一年新增的企業所得稅稅額延續抵免,但延續抵免的期限最長不得超過5年。
  6、虧損彌補
  外商投資企業發生年度虧損,可以用下一納稅年度的所得彌補,下一納稅年度的所得不足彌補的,可以逐年延續彌補,但最長不得超過5年,該項彌補應逐年依序連續計算。
常見問題
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